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机构看好地产股投资机会 六股业绩好人气爆棚

2018-02-21 20:24:45 来源:老钱庄财经
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  2018年以来,东方证券、东吴证券、国泰君安证券等9家机构发布研报称,看好房地产板块2018年的投资机会。东方证券表示,板块自去年四季度以来上涨的根本逻辑并未发生变化,龙头公司集中度提升及业绩确定性增长...

  2018年以来,东方证券、东吴证券(行情 研报)、国泰君安证券等9家机构发布研报称,看好房地产板块2018年的投资机会。东方证券表示,板块自去年四季度以来上涨的根本逻辑并未发生变化,龙头公司集中度提升及业绩确定性增长带来的估值提升行情仍将持续,前期的回调正是加仓良机。

房地产

  房地产行业业绩确定性增长带来估值提

。在85家已披露2017年年报、快报或预告的公司中,有68家公司2017年净利润实现或有望实现同比增长,占比80%。

  此外,2018年伊始,房企销售热度不减,首月实现开门红,将继续增厚上市公司业绩。据克而瑞统计数据显示,今年1月份,TOP100房企总体业绩同比上升。TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。

  从估值角度来看,截至昨日,房地产板块整体动态市盈率为15.43倍,华侨城A(8.66 +1.41%,诊股)、金地集团(行情 研报)(12.49 -1.03%,诊股)、金融街(10.10 -0.30%,诊股)、荣盛发展(行情 研报)(11.23 +1.26%,诊股)、保利地产(行情 研报)(15.20 +0.60%,诊股)、华夏幸福(行情 研报)(36.71 +0.22%,诊股)、首开股份(行情 研报)(8.97 -0.11%,诊股)和万科A(33.17 +1.34%,诊股)这8只个股优势明显,最新动态市盈率低于行业平均估值且近30日内机构给予的“买入”或“增持”等看好评级家数均在3家及以上。

  申万宏源(4.98 +0.40%,诊股)证券建议重点关注以下三条主线:1、一线龙头房企:保利地产、招商蛇口(23.20 +2.20%,诊股)、万科A、金地集团;2、销售高增速、全国扩张的二线蓝筹公司:新城控股(33.77 -0.18%,诊股)、阳光城(8.37 +1.09%,诊股)、蓝光发展(9.94 +2.37%,诊股);3、2018年是房地产长效机制落地年,租赁市场发展可期,推荐受益公司:光大嘉宝(13.81 -1.43%,诊股)、世联行(9.11 +0.55%,诊股)、滨江集团(行情 研报)(7.77 +2.64%,诊股)。

  保利地产:业绩超预期,经营制度双改善

  保利地产 600048

  研究机构:中信建投证券 分析师:陈慎,江宇辉 撰写日期:2018-01-18

  业绩超预期,销售再改善:公司今天发布业绩快报,2017年实现营业收入1450.3亿,同比下降6.3%,实现归母净利润156.8亿,同比增长26.3%,超市场普遍预期!公司2017年的业绩增长主要是来自于利润率的改善和投资收益的增加。公司17年全年实现销售金额3029.3亿,同比增长47.2%,规模创新高,我们预计公司2018年将向4000亿门槛进一步迈进!拿地积极进取把握证券化大潮:公司自16年开始不断加大土地投资力度,17年全年公司累计获取土地4003.3万平,同比增长94.5%,对应地价2669.5亿,同比增长123.4%,占到当年销售金额的88.1%,无论是土地获取力度还是规模均为历史新高,进一步夯实公司土储优势。此外公司积极把握证券化市场机遇,10月发行首单央企Reits,充分抓住行业证券化浪潮。

  国企改革进程持续推进:公司加速央企改革,公司17年上半年公司刚完成对中航集团的20个房地产项目的整合,11月末公司又收购保利香港50%股权,公司资源整合持续加速,一方面公司资源优势不断夯实,另一方面同业竞争问题解决,其也将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多砝码。近期公

  司跟投制度顺利通过董事会,跟投机制的实施将有效绑定公司员

  工利益,充分提高公司运营效率和开发效率,为公司规模扩张增添新动力!盈利预测和评级:考虑到公司业绩释放超预期,我们上调公司盈利预测,预计公司17-18年EPS 为1.32元和1.72元,对应PE 分别为11倍、9倍,地产股低估值典范,维持“买入”评级!风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

  万科A:销售显著增长,维持“买入”评级

  万科A 000002

  研究机构:国信证券(11.28 +7.94%,诊股) 分析师:区瑞明,王越明 撰写日期:2018-01-09

  2017年1-12月,公司实现累计销售面积3585.2万平方米,同比增长30%;销售金额5298.8亿元,同比增长45.3%;销售均价14739元/平方米,同比增长11.7%。参考房企公告及克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第2,行业地位卓越。

  2017年1-12月,公司累计拿地金额约2873亿元,同比增长58%;计容建面约4913万平方米,同比增长60%;拿地面积/销售面积为0.93,扩张步伐稳重有进;拿地面积及金额均集中在二线城市。

  截至2017年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为73%,与去年同期持平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力优;净负债率为38.2%,较中期上升18.6个百分点;预收款为4079亿元,在扣除前3季度营收后,剩余部分可锁定2017年w ind一致预期营收的101%。

  党的十九大指出,我国的社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。公司响应党的十九大号召,提出“美好生活场景师”新方向,继续坚持“城市配套服务商”定位,坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。在巩固核心业务龙头地位的同时,积极拓展业务版图,进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域:万科物业已连续8年蝉联“中国物业服务百强企业”第一名;联合收购印力商业集团、成立两只商业地产基金,万科印力平台已成为全国排名前三的商业地产运营商;联姻物流巨头普洛斯,投资设立物流地产投资基金;配合国家“加快培育和发展住房租赁市场”战略方向,积极布局长租公寓市场。同时,与深铁集团联合后,“轨道+物业”模式将更有助于万科全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。

  伴随2017年房地产调控政策收紧,中小房企逐渐退出,万科这类优势龙头房企将持续受益于行业集中度提升,同时随着公司多元化业务积极拓展,“城市配套服务商”定位及“轨道+物业”模式持续推进,鉴于公司作为中国房地产龙头未来的可观发展潜力,我们上调2017年8月28日的盈利预测,预计2017/2018年EPS为2.41(较此前预测的2.25元上调幅度达7.1%)/2.96(较此前预测的2.52上调幅度达17.5%)元,对应PE为12.8/10.4X,维持“买入”评级。

  金地集团:高增长低估值,价值亟待重估

  金地集团 600383

  研究机构:平安证券 分析师:杨侃 撰写日期:2018-01-03

  销售持续高增长,提速发展意图明显:2012-2017年销售额年复合增速33%、销售面积年复合增速21%。2017年销售额同比增长39.4%;销售面积同比增长14.9%。销售持续高增长同时,2017年拿地明显加速,全年预计权益拿地550亿,较2016年增长229%。前11月新增建面870万平米,同比增长88%;拿地面积与销售比、拿地金额与销售比分别为132%和62%,较2016分别提高51个和22个百分点,提升幅度为主流房企中最高,为未来销售规模进一步扩张奠定基础。

  低负债率、低融资成本、杠杆提升带动ROE提升:公司2017年已逐步加大杠杆,三季度末净负债率较年初上升11.7个百分点至40.1%,但仍远低于行业均值(110%);同时尽管行业融资成本持续上行,但公司2017上半年综合融资成本仅4.5%,为加杠杆提速发展奠定基础。公司2016年ROE高达17.7%,已处于行业较高水平。尽管仍略低于万科、招商、新城及荣盛,但考虑公司权益乘数及负债率远低于其他房企,随着杠杆逐步提高,未来ROE有望进一步提升。

  低估值、高分红,安全边际十足:公司当前市值对应2017年销售额仅0.44倍、对应权益销售仅0.64倍;根据W ind一致预期,对应2018年PE、PB仅7.9倍和1.3倍,均处于主流房企中低水平。公司2016年分红比例高达50%,按当前股价计算股息回报率仍高达5.1%,处于行业较高水平。公司当前总土储3300万平米,权益土储2200万平米,按2017年1.86万元/平均价测算,总可售货值达6123亿,为当前市值的9.8倍,货值市值比处于行业较高水平。尽管权益总货值仅4000亿左右,但考虑三季末在手现金333亿,以及加杠杆拿地提速的意图,货值有望快速补充。

  投资建议:公司2016年开始业绩已走出前期低谷,2017年销售额同比增长39%,权益拿地金额同比增长229%,提速发展意图明显;在2017年杠杆提升背景下,三季度末净负债率仍仅40.1%,未来加杠杆空间巨大,有望带动ROE进一步提升;当前市值对应2017年销售仅0.44倍、对应权益销售仅0.64倍,当前股价对应2016分红回报率仍有5.1%,无论估值还是股息率均具备吸引力,上调公司评级由“推荐”至“强烈推荐”,预计公司2017-2018年EPS分别为1.60元和1.85元,当前股价对应PE分别为8.7倍和7.5倍。

  风险提示:1)业绩不及预期风险;2)销售不及预期风险;3)利率大幅上行风险。

  世联行:金融业务持续放量,租赁受益政策春风

  世联行 002285

  研究机构:平安证券 分析师:杨侃 撰写日期:2017-11-02

  事项:

  公司公布2017年三季报,前三季度实现营业收入51.9亿元,同比增长23.9%, 净利润5.3亿元,同比增长40.2%,实现EPS0.26元,符合预期。公司预期全年净利润增速20%-50%。

  平安观点:

  多因素叠加致业绩高增长。前三季度公司营收同比增长23.9%;净利润同比增长40.2%;其中第三季度单季营收同比增长24%;净利润同比增长39.9%。公司前三季度业绩大增主因为:(1)互联网+业务发展迅速,收入同比增长60.73%,逐步形成规模效益,毛利率同比上升15.0个百分点;(2)上半年贷款余额同比增长105.2%,带动金融服务业务收入同比增长23.0%,毛利率同比上升7.9个百分点。

  放款规模大幅增长,奠定业绩增长基础。因市场环境和客户需求的变化,从2016年下半年起,公司主动逐步控制金融服务的业务规模,并积极研发新的金融服务产品,报告期内公司针对各类场景客户需求已研发上线多款信贷产品,并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”。期内各类信贷产品放款金额同比增加75.8亿,放款规模同比增长304%;预收利息同比增加1.86亿,均为未来金融收入及利润贡献奠定基础。同时由于风控加强,期内按公司会计政策评估确认的贷款坏账损失同比减少4438.9万元。

  互联网+业务靓丽,抢先布局长租公寓。期内公司互联网+业务逐步由集团深圳总部向各地区下沉,实现收入14.3亿元,同比增长60.7%,依旧靓丽;资管收入7.6亿元,同比增长14.9%。公司从2014年启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,在新的服务内容上不断求变探索,除以不动产为核心的金融服务、资管业务外,近年逐步加大在长租公寓布局,期内支付各类装修款1.4亿。当前租售并举、租售同权越来越成为城市房地产的新规则,公司已率先布局长租公寓市场,且兼具规模和运营优势,未来有望借助政策春风,带来新的业绩增长点。

  代理销售中规中矩,未结资源丰富。期内公司累计实现代理销售套数37.1万套,目前累计已实现未结算代理销售额3869亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约29.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3284亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.8亿元的代理费收入,为业绩稳步增长奠定基础。

  股权激励绑定利益,积极拓展融资渠道。期内公司针对包括公司高管在内的730名核心骨干,授予股票期权5993.6万份,行权价格11.95元/股,行权条件分别为2017、2018、2019年营收分别不低于80亿、110亿和143亿。股权激励绑定核心员工利益,利于公司上下一心实现各项新业务跨越式发展。期内公司积极拓展融资渠道,拟发行不超过17.3亿可转债投资世联集房长租公寓建设项目,同时拟注册发行不超过16.7亿中票,为长租等业务发展提供充足弹药。

  维持”强烈推荐”评级。考虑到金融业务放款规模及毛利率提升超过此前预期,上调公司2017-2019年EPS至0.50(+0.05)、0.64(+0.07)、0.79(+0.1),当前股价对应PE分别为25.7倍、20.1倍和16.1倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,率先布局长租公寓市场,维持“强烈推荐”评级。

  风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。

  新城控股系列研报之八:业绩超预期,内生增长强劲,维持“买入”评级

  新城控股 601155

  研究机构:国信证券 分析师:区瑞明,王越明 撰写日期:2018-01-25

  业绩预增60%~100%,EPS2.14~2.68元超预期。

  公司预告2017年归母净利润为48.4~60.4亿元,同比增长60%~100%,EPS为2.14~2.68元,超出我们所预期的2.1元;扣非后归母净利润为40.8~51亿元,同比增长60%~100%。业绩增长的主要原因为项目结转金额大幅增长。

  销售高增长,市占率快速提升,行业地位领先。

  2017年1-12月,公司实现累计销售面积928.28万平方米,同比增长61.44%;销售金额1264.72亿元,同比增长94.39%;

  销售均价13624元/平方米,同比增长20.41%;市占率为0.95%,较2016年末提升0.39个百分点;参考克而瑞榜单,公司2017年销售额排名第13,行业地位领先。

  扩张积极,重点布局中西部及长三角区域。

  2017年1-12月,公司新增计容建面约2539万平方米;拿地面积/销售面积为2.7,扩张积极;拿地面积按城市层级主要分布在二线及三四线城市,按区域主要分布在中西部及长三角。

  业绩锁定性较好。

  2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司2017年三季末预收款为497.5亿元,在扣除w ind一致预期的2017年四季度营收(w ind一致预期的2017年四季度营收=2017年w ind一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年w ind一致预期营收的46%。

  “住宅+商业”双轮驱动,发展空间大。

  公司“住宅+商业”双轮驱动,住宅板块高速增长、冲击行业前十;商业板块吾悦广场不断落子,已在全国45个城市布局了53座吾悦广场,开业17座,未来随着“百座吾悦广场”目标的不断推进,商业板块将为公司贡献持续增长、源源不绝的现金流。更进一步地,伴随“租购并举”思路的不断深入推进,潜在资金配政策如REITs或有望推出,公司庞大的商业优质资产将显著受益。

  内生增长强劲,上调盈利预测,维持“买入”评级。

  公司销售高增长,扩张积极、资源充沛,商业板块蓄力爆发,鉴于公司的高成长性,我们上调2017和2018年EPS至2.38(较此前预测的2.1元上调幅度达13%)/3.35(较此前预测的3.1上调幅度达8%)元,对应PE为16.8/11.9X,维持“买入”评级。

  阳光城跟踪点评:盈利逐步改善,成长拐点或临

  阳光城 000671

  研究机构:中泰证券 分析师:倪一琛,周子涵 撰写日期:2018-01-12

  自去年上半年公司管理层履新以来,公司一直加快推进机制创新、管控优化等变革,我们认为公司基本面正迎来积极变化;n多管齐下提效增益,盈利能力或逐步改善

  公司2017年前三季度综合毛利率及净利率分别为21.4%、4.4%,同比分别回落7.2、2.3个百分点,利润率下降主要是项目结算周期、财务费用攀升等因素造成。但经过去年多方面的调整,我们认为公司盈利能力已逐步具备改善条件,主要逻辑:1、16至17年行业回暖期销售项目逐步进入结算,毛利率将企稳修复;

  2、强化成本管控:公司去年陆续收购南港、创地和森泰然园林等施工设计公司,构建完成产业链,并进行集中采购和供应链融资,提高产品标准化率,进一步降低成本;

  3、加快项目周转:公司2016年存货周转率为26%,较业内龙头碧桂园(16年为57%)等有较大提升空间,通过实施跟投机制(新项目净现金流回正时间不能长于12个月)、增加“短平快”的招拍挂项目等措施,我们相信公司周转效率将迎来大幅提升;

  4、调整并购力度、控制财务费用:公司自2015年开始在并购市场发力,2016年新增土储中85%来自股权收购(按建面,并表口径),但并购项目攀升也带来慢周转、高财务成本的问题(这类项目很多由于历史遗留问题导致不能马上开工,16年、17年前三季公司财务费用增速分别为79.3%、72.8%),在一定程度上拖累公司近年业绩。因此,公司在去年下半年调整扩张策略,收缩了并购规模,2017年上半年、下半年并购占比分别为77.8%、9.6%,我们认为这有助于财务费用的下降。

  增加三线城市布局,充沛土储助力跨越式成长

  在今年中报中公司披露将在下半年实行“三全”战略,全区域、全方位、全业态进行资源拓展和布局,据我们统计,公司2017年新增土储1227.75万平、总地价623.4亿元,同比增长21%、83%,楼面价5077元/平。从拿地区域来看,2017年公司三线城市新增项目地价占比达到58%,创历史最高水平,表明公司在加大对华东沿海、中西部省会周边等强三线城市布局。

  经过近两年积极拓展,公司土储充沛,据我们跟踪,总计储备货值4800亿元,满足开发条件的货值超3000亿元,且主要位于长三角、珠三角、大福建等经济发达区域,为公司未来增长夯实基础。根据CRIC数据,公司2017年实现销售额915亿元,同比增长约88%,展望2018年,公司可售货值充裕(可供货值约2400亿元),叠加当前公司较高的去化率,我们预计公司今年销售额有望实现60%以上增长。

  多渠道谋求资金突围,助力财务结构优化

  近年来公司加大了土地投资力度,且16年四季度以来行业流动性逐步收紧,公司杠杆率进一步攀升,截至17年三季度末,公司净负债率较16年底攀升25个百分点至281%,但公司融资成本较去年有所下降,2016年末末融资成本同比收窄1.64%个百分点。此外,公司虽在去年下半年终止了定增发行,但仍公司积极开拓融资渠道,创新融资方式,通过房地产基金(先后设立200亿)、商业地产抵押贷款ABS(拟发行8.4亿元规模)、物业费债权和购房尾款ABS(14.9亿元)、中票(已发行42亿元)和境外美元债发行等方式助力公司突破资金瓶颈。

  盈利预测和投资评级

  公司在管理层履新之后,积极推进机制创新、管控优化、提升经营能力,近两年拿地积极进取,充沛土储保障未来成长;而通过多元化融资手段,公司杠杆率亦有望稳中有降。我们认为公司基本面正逐步迎来向上拐点,预计公司17、18年EPS分别为0.47、0.75元,对应PE18.6、11.6x,维持“买入”评级。

  风险提示事件:公司业绩和销售不及预期、杠杆攀升及融资成本大幅上移等。

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